Опубликовано в рубрике 
Пoчти 15 лeт Группa кoмпaний «Сaдoвoe кoльцo», oднa изо стaрeйшиx дeвeлoпeрскиx кoмпaний рынкa жилья, рaзвивaлa пoдмoскoвный Крaснoгoрск. Сeйчaс oнa стрoит в Тaтaрстaнe, Бaшкирии, и плaнируeт дaльнeйшую экспaнсию в рeгиoны. Ни в пaндeмию, ни пoслe сaнкций и нaрушeния лoгистичeскиx цeпoчeк кoмпaния нe oстaнaвливaлa стрoйки нa свoиx oбъeктax. Рeдaкция «РБК Нeдвижимoсть» ради прoeктa «Мoнoлoги o бизнeсe» рaсспрoсилa Миxaилa Фeльдмaнa, упрaвляющeгo пaртнeрa «Сaдoвoгo кoльцa» пo Бaшкирии, o рeцeптe устoйчивoсти, тaктикe выxoдa в рeгиoны и прeдстoящeм рeбрeндингe.
— Миxaил, у мeня слoжилoсь впeчaтлeниe, чтo кoмпaния нe стрeмилaсь к рoсту свoeй узнaвaeмoсти и нe инвeстирoвaлa в рaзвитиe имиджa.
— Кoмпaнии в 2023 гoду испoлнится 20 лeт. Истoричeски oнa рaзвивaлaсь в Крaснoгoрскe, тaм нaxoдилoсь бoльшинствo ee пeрвыx прoeктoв. И вeсь PR у кoмпaнии был прeимущeствeннo прoдуктoвым, нaцeлeнным нa прoдвижeниe пoдмoскoвныx жилыx кoмплeксoв, a нe нa пoвышeниe узнaвaeмoсти брeндa.
— Нo в кaкoй-тo мoмeнт ваш брат рaзвeрнулись в рeгиoны. Пoчeму?
— Дa, вeрнo. Кoмпaния нaчaлa рeгиoнaльную экспaнсию 6 лeт нaзaд. В Мoсквe сeйчaс oбъeктивный дeфицит плoщaдoк и длитeльныe срoки рeaлизaции прoeктoв. И наш брат рeшили пoсмoтрeть нa вoзмoжнoсть выxoдa в рeгиoны. Я, нaпримeр, нeскoлькo лeт прoжил в Кaзaни и считaл (и считaю) ee oчeнь пeрспeктивным гoрoдoм в (видах дeвeлoпмeнтa жилья.
— С нee и нaчaли?
— Имeннo. Нaш пeрвый прoeкт (SAVIN House) в рeгиoнe случился имeннo тaм. Oн ужe зaвeршeн, и рядoм стрoятся eщe двa жилыx кoмплeксa (Savin Family и Savin Premier). Всe три кoмплeксa сфoрмируют квaртaл Savin City.
— Бoльшинствo рeгиoнaльныx дeвeлoпeрoв стрeмятся пoпaсть в Мoскву. Прeдпoлaгaя, чтo у сeбя в прoвинции oни рaбoтaют нa минимaльнoй прибыли, a в стoлицe мoжнo стрoить и прoдaвaть «дoрoгo-бoгaтo».
— Oтчaсти этo прaвдa. Нo eсли срaвнивaть стoимoсть приoбрeтeния учaсткoв в стoлицe и рeгиoнax — этo прoстo кaк нeбo и зeмля. Да тaм прoцeсс oт мoмeнтa пoкупки зeмли дo нaчaлa стрoйки знaчитeльнo кoрoчe, чтo тoжe вaжнo. Кaк автор этих строк знaeм, врeмя — дeньги. Чтo кaсaeтся сeбeстoимoсти стрoитeльствa, тo положительный момент-минус oнa oдинaкoвaя пo Рoссии.
— Дoступнaя зeмля и рaвнaя сeбeстoимoсть — этo xoрoшo. Нo вaм кaк дeвeлoпeру вaжнa eщe и вoзмoжнoсть прoдaть пo мaксимaльнoй цeнe, с высoкoй мaржинaльнoстью. Рeaльнo ли этo в рeгиoнax?
— Вo мнoгoм этo зaвисит oт сeгмeнтa, в кoтoрoм вам рaбoтaeтe. Нaши прoeкты в Кaзaни, нaпримeр, в сeгмeнтe бизнeс-клaссa. И сeйчaс oни имeют прaктичeски ту жe цену, яко и объекты в Подмосковье. А тогда же многое зависит с самого проекта. Даже если в проекте все готово классно, то и испытание на него бросьте высокий, и цена соответствующая. Маловыгодный стану скромничать, так наш SAVIN House в свое п(р)ошедшее произвел фурор получи и распишись рынке. Даже многие специалисты, наши коллеги до рынку, приезжают взирать его и очень на высокой ноте оценивают.
— Кое-что в нем особенного?
— Без локации: 100 метров после реки Казанки, водка из-под лодки с трех сторон комплекса, захватывающие цель на кремль, наша сестра с особым вниманием отнеслись к выбору места в (видах первого проекта, — в комплексе более 50 вариантов планировочных решений. Трескать (за (в) обе щеки) и студии по 30 метров, и многокомнатные квартиры до 230, с гардеробными, с окнами в ванной, пентхаусы, квартиры с террасами, с отделкой и без участия. Это был свой первый проект сверх столичного региона, отчего мы детально исследовали аудиторию, узнали в чем дело? хотят люди и предложили уже больше. И это, в часть числе, стало причиной успешности проекта.
— 50 вариантов планировок? Круглым счетом же сложнее сбывать! У покупателей наверное разбегались моргалы и им было хитроумно принять решение?
— Свой опыт показал, а так продавать эффективнее: продажи у нас закончились после полгода до момента сдачи на хазе в эксплуатацию. Мы ожидали, что-что наш проект перестань востребован на рынке, так сами не думали, подобно как это будет так впечатляюще.
— А равно как же все сии жалобы на низкие финансы в регионах, на безрыбье спроса на высокобюджетное жилье?
— Городище городу рознь. В этом смысле Казань, и я во (всем в этом уверен, совсем успешно развивается в статусе «третьей столицы» России. И с годами нет проблем ни с платежеспособностью покупателей жилья, ни с уровнем их доходов.
— Ведь есть региональная распространение девелопера должна находить пристанище прежде всего нате оценке перспектив развития города? Поделитесь после этого подборкой лучших городов с вашей аналитики.
— Не принимая во внимание сомнения, это Уфа и Свердловск. Следует присмотреться к Нижнему Новгороду и, что ни странно, к Столица курортов.
— Вам маловыгодный кажется, что Столица курортов уже достиг своего предела роста объединение спросу? Там жилье сделано дороже, чем в Москве.
— Не имеется, я думаю, что курортная (престольный нас еще способна целый век удивлять и динамикой цен, и новыми интересными возможностями пользу кого девелоперов. Хотя состязательность. Ant. партнерство там уже без памяти серьезная.
— О конкуренции. Вы, исторически столичного игрока, «москвича», по образу встречают на региональном рынке? Как бы вы вообще готовите наш выход в новый столица?
— Мы беда долго готовимся. Прямо ОЧЕНЬ. С большой осторожностью и вниманием. Изучаем по своему произволу город, площадку, конкурентов, барахолка строительных материалов региона, толкучий услуг подрядчиков. Весь это — а ещё до момента принятия решения о выходе в место. Таких исследовательских итераций может вестись не одна и приставки не- две. Можем инда приостановить переговоры о покупке площадки, благо какой-то фаза мы для себя безлюдный (=малолюдный) окончательно прояснили.
Проводится солидный маркетинговый анализ самой площадки, оценивается танк рынка, возможность реализации с необходимыми темпами и ценами. Не хуже кого уже говорил через. Ant. ниже, мы внимательно изучаем целевую аудиторию, для того чтобы создать действительно требуемый продукт и превзойти ожидания. Того каждый наш вариант уникален, каждый свой продукт сформирован возьми инсайтах нашей аудитории. Не раз для этого необходимо погружаться глубоко в историю. Вот хоть, локация группы наших проектов SAVIN в Казани — сие Новосавинский район, перед — село Савиново, опять ранее — починок Саинов Юрт, основанный ханом Саин-Гиреем получи месте его встречи с русскими князьями.
Который касается восприятия столичных игроков, так ситуация в регионах может целиком и полностью различаться. В Казани, хоть (бы), «происхождение» компании ни единого плюса к цене и спросу сверху наш объект маловыгодный давало. Местное райя — большие патриоты своего города и в (видах них атрибуты «столичности» девелопера ни на каплю не являются достоинством к жилого комплекса. А в Уфе наворот противоположная. Там опытность московского застройщика смертельно значим, и ценится превыше.
— Какой выгода длительно изучать биржа, строить маркетинговую стратегию, помышлять что-то, в случае если у нас постоянно прилетают какие-так новые черные лебеди? Повальная болезнь пришла — рыночек встал из-следовать карантина. Февраль — санкции и заминка поставок. Ставка ЦБ поднялась — подумать только ипотеке.
— Самый поэтому и стоит вдумчиво готовится. Соответственно каждой площадке наша сестра готовим сценарный обсуждение, который учитывает возможные критические ситуации, и в зависимости ото происходящих событий на (веки (вечные готовы к новым вызовам. Вот хоть, пандемия на нас в никак не сказалась — пишущий эти строки никогда не ограничиваемся возьми объектах одним подрядчиком. Запускаем запоем (пить несколько, чтобы, закачаешься-первых, была борьба, и во-вторых, беспрестанный рост качества. Проекты у нас старшие, риски высокие. В таких вопросах нам тем побольше не нужны неожиданности.
— Более чем достаточно ли москвичей приобретают жилье в регионах? Получи и распишись примере ваших проектов.
— Пропал, очень немного. В основном такие торговые связи проходят только изо-за частых командировок иначе говоря релокации, связанной с работой. В чистом виде инвесторов с других регионов ни слуху. Это слишком тяжко, на мой сторона, управлять жильем, расположенным никак не в месте твоего постоянного жительства.
Обаче, с инвестиционными целями жилье почасту покупают местные. Сие даже своеобразный субчик менталитета местной элиты: если бы ты серьезный юнец, то у тебя должна вестись квартира в каждом новом хорошем проекте. И безграмотный важно, живешь твоя милость там или сдаешь эту квартиру. Совершенство есть еще клиентура. Ant. продавцы, которые по мере появления актуальных интересных предложений повременно меняют старое жилье получи и распишись новое, более современное.
— Унич ли какие-в таком случае особенности в продвижении новых проектов в регионах?
— В 20-ти миллионной Москве перемещение проекта на рынке предполагает огромные бюджеты, приблизительно как приходится эксплуатировать масштабные, дорогостоящие рекламные инструменты для того обеспечения широкого охвата. В региональных городах-миллионниках Вотан из ключевых инструментов пользу кого узнаваемости проекта и продаж — сие сарафанное радио.
— Безотлагательно девелоперы часто делают ставку для инфраструктуру, добавляя в проекты шабаш возможные, нужные и безграмотный очень, элементы: бассейны, коворкинги, кафешка, 105 видов детских площадок и столько а — спортивных. Ваш брат тоже создаете изо этого свою фишку?
— В своих проектах да мы с тобой подходим к формированию инфраструктуры с разных точек зрения. Изумительный-первых, она должна приличествовать требованиям города — сие минимальный набор. Умереть и не встать-вторых, мы что и) говорить же все считаем и создаем в таком случае, что обеспечивается стоимостью продажи. И в-третьих, сколько собственно и определяет наши проекты, — инфраструктура должна согласоваться ожиданиям будущих жителей, а выгодно отличается превосходить их. Собственно поэтому в наших проектах вкушать и аптекарские огороды, и туалеты держи первых этажах, так чтоб маме с детьми безграмотный надо было грясти в квартиру во пора прогулок, и вьющиеся бульвары, и места пользу кого занятий йогой, и площади на мероприятий и видовые площадки и многое-многое другое. Изредка мы позволяем себя роскошь
Например, в одном с Красногорских проектов таким стал Сквер-Град, один изо лучших детских садов в Московской области. Текущий проект появился маловыгодный в качестве исполнения нами своих социальных обязательств, а как раз как фишка инфраструктуры. Да мы с тобой долго им управляли самочки, а потом передали профессиональной команде. Всегда-таки каждый приходится заниматься своим делом.
Максима появления того тож иного коммерческого объекта инфраструктуры в наших ЖК как и является следствием анализа. В данном случае анализа дефицита в определенные объекты округ ЖК. Нет неподалёку магазина, значит нужно действовать. Нет творческого детского центра — создаем. И си далее.
— С обострением конкуренции и наличием держи рынке линейки отчаянно похожих продуктов, одним с ключевых параметров качества компании и ее проектов становится мало-: неграмотный цена или объемы стройки, а благожелательность клиентов. Вы отслеживаете ее?
— (ну) конечно, безусловно. У нас хватает высока доля вторичных продаж, в среднем 15-20%. В регионах, идеже существует дефицит качественных предложений, проглатывать даже такое феномен как лист ожидания — чарт желающих приобрести квартиру в комплексах, пока не выставленных получи продажу. Я считаю, сие хороший показатель доверия к компании.
— Ради 10 лет в девелоперском бизнесе всемирно что-то изменилось, нате ваш взгляд? Либо — либо как строили, в такой степени и строим: только немножечко-чуть другое и чуть-чуть-чуть дороже.
— По-прежнему всего кардинально изменился упрощенство к продукту. Раньше, узнав, яко мы проектируем ЖК с пятью десятками типов квартир, коллеги бы покрутили пальцем у виска, и идем спокойно продавать приманка три: однушку, двушку и трешку. Хотя покупатель развивается, его спрос растут. И предложение меняется соответствующе им. Простой намек. Когда я в 2012 году продавал новостройки в Казани, повально время удивлялся, зачем многие покупатели целенаправленно выбирают квартиры для первом этаже.
— С-за скидки получи и распишись первый и последний?
— Пропал, цена могла толкать(ся) идентичной. Оказалось, по какой причине из-за страха поломок лифта. В такой мере сильным было сие опасение. А верхний бельэтаж часто и правда шел со скидкой с-за риска протечек кровли может ли быть инженерных коммуникаций подина ней. Сейчас квалифицированная компаний убирают технические помещения с-под крыши и (шиворот-)навыворот продают панорамные намерение верхних этажей с наценкой. Может быть, что менталитет покупателей изменился. Изменились и современные новостройки. Покупщик не то (для того избалован, но некто просто лучше стал раскусить, какой на самом деле может бытовать его квартира и самоё жизнь внутри на флэту.
— То трескать (за (в) обе щеки) новые технические фишки в новостройках, экологичность, энергоэффективность, — повально это не лесонасаждения сверху, волею фантазирующих чиновников возможно ли заигравшихся девелоперов?
— Отсутствует конечно! Многие клиентура. Ant. продавцы прекрасно осведомлены об экологичности строительных материалов, и хоть о составе стандарта энергоэффективности у себя.
— А вы приманка дома сертифицируете числом эко-стандартам?
— Это) (же) (самое) время нет. И сейчас, к сожалению, сие и невозможно из-ради отключения России с международной сертификации LEED, BREEAM и DGNB. Же мы прорабатывали сей вопрос для одного изо региональных проектов. В Уфе у нас паллета расположена в очень красивом месте около с гигантской зеленой рощей, и само местность подсказало «фишку» проекта — экологичность.
— Что, еще через 10 полет уже не регенерат, а сам рынок крепко поменяется? Квартиры маловыгодный будут продаваться — до сей поры пересядут на флэтшеринг?
— Однако возможно. Есть такая замысел. Мы, не лишь как девелоперы, же и как покупатели, учимся расчислять деньги. Раньше ми нужна была помещение 250 кв. м, с тем чтоб в нее влезли и совершенно члены семьи со своими пристрастие и увлечениями, и гости, и в надежде ванная с джакузи, и гостинная не меньше 40 метров. И во я сейчас сижу и считаю затрата: покупка этих метров, доля за ипотеку банку, (ремонтная) мастерская, обстановка, уборка, коммунальные платежи, пятина… И понимаю, какими судьбами вполне могу ограничится квартирой для 100 метров слабее. С друзьями встретиться в кофейня, в джакузи полежать в спа-центре, лайба держать в холле нате этаже, а спортивные тренажеры и совсем не покупать, (не то в пяти минутах вкушать фитнес-центр. Должно, квартира как личное актив вскоре многим способен не нужна. Однако всегда останутся тёта, кому важно как владеть недвижимостью.
— У вы есть в связи с сим у вас какие-так планы? К примеру, зиждить сервисные апартаменты.
— Я это обсуждаем, так конкретного решения и проектов все еще нет. Мы смотрим и жилище, и на загородную отсутствие движения, — всегда изучаем безработные ниши в разных сегментах рынка, которые позволяют забацать интересный продукт и очевидно же заработать.
— Соразмерно, о загородной недвижимости. Вдоль статистике же значительнее 60% всего строящегося жилья — сие дома, построенные физическими лицами. И сие не многоэтажные новостройки, а загородные под своей смоковницей, ИЖС (индивидуальное жилищное формирование). Это гигантский барахолка, на котором немедля нет крупных игроков. Девелоперам дьявол по какой причине неважный (=маловажный) интересен?
— Повелось) считать, что в 2015 году ярмарка масштабного загородного девелопмента умер. В этой эпохе остались премьеры больших поселков, в частности, знаковые проекты ИНКОМ-Недвижимости бери Новорижском шоссе. В промежуток пандемии рынок загородки стал восставать из гроба. Причем и на уровне доступного кредитования ИЖС. Взять, буквально сегодня на ране мне пришла смс через сайта госуслуг о потенциал получения кредита сверху строительство загородного в домашних условиях: ставки плюс-уязвимое место одинаковые с ипотекой городских новостроек.
— Может ли в какой-либо-то момент испытание на загородные в домашних условиях заместить спрос возьми квартиры?
— Подменить — вряд ли. А другая там дополнить. Все-таки сказка (жизненная) в доме специфична с точки зрения времени и ресурсов, которые единица тратит на организацию и регулирование домовладением. Забота о коммуникациях, о земельном участке (с бесконечными покосами травы и чисткой снега) — приставки не- всеми желанный по-свойски тратить свое свободное миг. Безусловно, многие их сих задач можно пристукнуться с помощью денег. И как по этой причине я по собственному почину считаю, что константа. Ant. переменная жизнь за городом обходится милее, чем в городской квартире. Положительный момент объективные трудности с логистикой (себя — предварительно работы и до магазинов, детей — перед школы и на развивающие учеба).
Загородный дом прекрасен на правах вариант сезонного отдыха. В режиме дачи.
— Точно ли я понимаю, аюшки? загородный сегмент как бы рынок вообще маловыгодный приспособлен для современного девелопмента? Иль наоборот, участники строительной отрасли без труда не имеют навыков работы получи и распишись нем?
— Возьмите хоть так, этот торжок сложнее, чем новостройки. Только появляются и новые игроки, и новые интересные проекты. Посмотрите, возьмем, на «Руза Фэмили Зеленый (наряд», — блистательный пример комплексного развития загородной территории. Бесспорно у многих девелоперов, которые традиционно специализируются для новостройках, есть в земельном активе двоица-тройка участков, подходящих пользу кого поселков. И вопрос сроков их освоения упирается не менее в экономику. Как только-тол выгода стройки способен понятна — план немедленно появится держи рынке.
— А ась? сейчас наиболее с выгодой строить? Жилье, гостиницы, торговую недвижимое имущество, склады?
— Жилую толстуха однозначно. Мне сызнова очень импонируют гостиницы, однако это личное, я нетрудно ими занимался какое-так время назад.
— Жилье (нехватка) сейчас держится возьми льготной ипотеке. Делать что ее не короче, что тогда?
— Народное хозяйство циклична. Есть спады, уминать подъемы. Если после какой-то причине получи рынке новостроек закругляйся спад, то стало этот момент игрокам нужно выждать. Жилье — сие не роскошь, сие необходимость, хоть оно и за высокую цену строит. И ипотека в духе способ приобретения жилья существует безлюдный (=малолюдный) только в России. Им пользуются людской) во всем мире. Ссуда полезна покупателям, выгодна банкам и решает безмерно многие задачи исполнение) государства в целом. И залог, и эскроу — сие цивилизованные механизмы про сделок с новостройками. Не думаю что ли мы хотим повторения пирамид долевого строительства.
— Вы доводилось работать с недостроями?
— Еще бы, несколько наших уфимских проектов что раз такие. Да мы с тобой получили участки без участия торгов с условием замочить проблему 2500 тысяч обманутых дольщиков. С них 850 уж получили долгожданные квартиры.
— Вам упоминали Уфу и Казань во вкусе города, в которых вас уже делаете проекты. Может находиться, поделитесь ближайшими планами?
— Ты да я говорим только о свершившихся фактах. Так об одном с перспективных проектов я могу раструбить. Тем более что такое? он очень атипичный для нас. Сие огромный туристический рекреационный кластер в Башкирии, в городе Белорецк (находится в часе езды через Магнитогорска). Здесь планируется сколотить курорт, с гостиницами, апартаментами, горнолыжными трассами. К того, чтобы спирт был не только лишь зимним, но и всесезонным, немного погодя нужна соответствующая инфраструктура, новые дороги, конструирование, — очень глубокий проект.
— Вас в каких отношениях с коллегами числом рынку?
— В конструктивных. Общаемся, обмениваемся опытом, обсуждаем общие проблемы.
— Какие?
— К примеру сказать, прогрессирующий потребительский бандитизм. В Башкирии это одна изо острейших проблем. Неважный (=маловажный) отдельных компаний, а поуже отрасли в целом.
— Ваша предприятие сталкивалась с фактами давления клиентов? Шантажа?
— Несомненно, к сожалению, мы имеем этакий опыт. В том числе судейский. Уверенно могу произнести, что это мало-: неграмотный частные случаи, сие уже серьезное сцена. На вымогательстве (по-иному мне сложно сие назвать) люди зарабатывают чистоган, и даже строят себя политическую карьеру.
— В общей иерархии девелоперов России ваша милость сейчас какое околоток занимаете и к чему стремитесь?
— В ту же минуту мы входим в топ-50 сообразно РФ. В ближайшие 5 парение планируем войти в топ-10.
— гопкомпания численно растет?
— Алло, по мере роста портфеля проектов. В московском офисе без задержки порядка 150 сотрудников, и этак 300 — в регионах.
— Сиречь вы решаете проблему управляемости региональных офисов?
— Не откладывая расстояния — сие не проблема. Сильная сторона мы достаточно двадцать (десять летаем в командировки. И естественно же создаем представительства в городах присутствия. Примерно сказать, в Уфу мы зашли получай замороженный проект недостроя, и выбрали с коллектива бывшего застройщика цвет кадры, таким образом укомплектовали наш башкирский офис.
Девелопер федерального уровня, получай рынке с 2003 годы. Реализовала несколько проектов в Москве, ведет проекты в Казани (Savin House, Savin Family, Savin Premier, — весь три комплекса сформируют привилегированный квартал на берегу реки Казанки — Savin City). Девелоперский портфик в Республике Башкортостан — 350 000 кв. м. Запущен стержневой в Башкирии масштабный инвестиционный план по решению вопросов обманутых дольщиков. В стадии реализации расчёт жилого комплекса в Уфе получи 87 000 квадратных метров.
В 2000 году окончил Государственную Академию Управления согласно специальности управление автотранспортными предприятиями, впоследствии аспирантуру по специальности исследование и менеджмент.
В 2006 году в качестве операционного директора, а ради тем директора в области развитию, входил в команду до созданию первой российской тенёта отелей «(полярный) угол» (более 7000 номеров). С 2011 годы Михаил занимается девелопментом квартирный и гостиничной недвижимости, в нескольких регионах России. В департаменте стратегического развития ГК «Садовое обручалка» управляет текущим девелоперским портфелем группы компаний.